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Ricostruzione totale del patrimonio immobiliare: un’opportunità di crescita

“Prendersi cura del pianeta è come curare la propria casa e poiché noi esseri umani viviamo e siamo immersi nella natura, è assurdo distruggerla e rovinarla”.
(Dalai Lama)

 

Dopo le grandi guerre del XX secolo e in generale a valle di qualsiasi conflitto in passato che abbia generato distruzione e morti, una volta terminata la macabra conta delle perdite di vite umane e dei danni materiali subiti, la fase successiva al disastro è stato l’avvio di un grande processo di ricostruzione totale. Purtroppo a questa fase di rinascita del patrimonio infrastrutturale di un paese, non si può agganciare un ritorno alla vita delle centinaia di migliaia di uomini sacrificati per i folli motivi di supremazia e dominio che durante i secoli passati i leader di molti popoli e nazioni hanno tentato di attuare attraverso l’apparato bellico. I morti sono morti e non torneranno più in vita. Questa è la follia della guerra. Uomini innocenti mandati al massacro.

Nel XXI secolo e più nello specifico nell’anno passato a quello in cui scrivo, si sono avviati due fronti bellici terribili, dove a pagare le conseguenze sono civili inermi che stanno cadendo in massa sotto le bombe intelligenti lanciate senza sosta dall’artiglieria e dall’aeronautica dei due fronti contendenti. La storia non ha insegnato nulla ai potenti del mondo o forse più probabilmente, la priorità di questi non è la salvaguardia e la tutela di civili pacifici, ma solo il loro bieco impulso di potere.

Ma oggi voglio concentrarmi sull’aspetto della ricostruzione del patrimonio pubblico e privato di una nazione e da qui prendere le mosse per alcune considerazioni di carattere generale su un progetto/investimento in epoca di pace, senza la necessità folle di dover aspettare tempi funesti per riavviare una fase di ricostruzione.

Del patrimonio infrastrutturale di un paese la fase post bellica mira a rimettere in piedi un apparato civile e sociale attraverso la riedificazione: scuole, ospedali, case, strade, ponti, uffici, palazzi destinati agli uffici pubblici, all’industria privata e non solo a queste finalità. Gli edifici sono costruiti con tecniche nuove, con materiali all’avanguardia per il periodo in cui vengono edificati. Qualsiasi cosa necessaria alla vita civile di una popolazione viene costruita. Dalle migliaia di morti, dalle macerie e dalle ceneri rinasce con il lento lavorio di tutta la gente coinvolta nell’opera di costruzione l’impianto sociale/civile/economico di un paese. Quantizzati gli ingenti danni, qualsiasi essi fossero e siano, gli stati finanziavano e lo fanno ancora oggi i lavori per ricostruire.

La parola d’ordine è: ripartire il più velocemente possibile.

La disperazione della morte poco a poco lasciava il passo alla laboriosità delle persone coinvolte nel tentativo di riportare al livello precedente alla guerra, se non addirittura migliore lo stato dell’arte delle cose: tutto nuovo.

Fortunatamente nel nostro paese la devastazione dovuta alla guerra sul nostro territorio è un lontano ricordo dei nostri nonni e ormai purtroppo sono in pochi quelli che possono raccontare come viva testimonianza la fase della perdita e quella successiva della rinascita.

Altro faccia di una stessa medaglia è la seguente: in Italia molto spesso siamo colpiti da catastrofi naturali, terremoti e alluvioni su tutte che provocano morti, danni e devastazioni.

Non si deve aspettare una guerra per ricostruire, nè tanto meno dobbiamo attendere un cataclisma. Per entrambi gli eventi terribili descritti, dobbiamo lavorare per prevenire ed evitare lo svilupparsi di tensioni politiche tra popoli o interne alle nazioni e per l’altro legato agli elementi catastrofici di cui solo apparentemente la natura è causa, l’uomo deve impegnarsi a prevenirne il verificarsi, costruendo sistemi di contenimento e strutture resistenti.

Negli ultimi anni politici illuminati hanno pensato a un progetto di ricostruzione globale del patrimonio immobiliare privato senza che eventi catastrofici determinati dalla mano umana o dagli sconvolgimenti naturali di cui è sempre causa l’uomo e la sua follia, debbano precedere la fase ricostruttiva.

Per una volta dei politici hanno voluto anticipare gli eventi e lavorare in prevenzione.

Incredibile.

Dopo le recenti decisioni dell’Unione Europea di abbattere drasticamente le emissioni inquinanti in aria determinanti per il riscaldamento globale, aumentando la classe energetica dei nostri alloggi di almeno due classi energetiche, la famigerata APE. Per fare questo si è stabilito di dover ristrutturare gli immobili installando alcune delle soluzioni per l’efficientamento energetico quali cappotti termici, nuovi infissi, nuove pompe di calore iperefficienti, pannelli fotovoltaici sui tetti, sfruttando così l’irraggiamento solare che in Italia notoriamente, soprattutto al Sud, è particolarmente rilevante e consente di trasformare una fonte pulita di energia in quella elettrica sfruttabile nell’immediato. Tutto questo naturalmente ha un costo naturalmente e anche salato, si stima attorno ai 40/60.000 euro per appartamento. Non tutte le famiglie possono permettersi questo esborso.

Così un governo in Italia, ha pensato di incentivare questa fase di ricostruzione fornendo un bonus per i lavori di ristrutturazione fino al 110% del valore complessivo d’intervento.

Purtroppo questo provedimento illuminato non è stato mantenuto dal governo successivo giustificando la decisione di interrompere l’erogazione del bonus con il fatto che il debito pubblico intaliano fosse aumentato a disimisura con l’elargizione di questi soldi. I politici dell’attuale governo hanno trascurato però un elemento fondamentale che l’intervento di ricostruzione così pensato mirava ad ottenere e cioè che l’intervento di riqualificazione è un investimento di cui avrebbe beneficiato tutta l’Italia riducendo consumi, quindi inquinamento e risparmiando sulle bollette. Questa mirabile opera di rinnovamento del patrimonio immobiliare italiano vecchio e cadente ma soprattuto inefficiente non proseguirà.

Che facciamo allora, attendiamo una guerra?

La speranza è che possiamo ritrovare presto politici illuminati che pensino alla nostra salute e alle nostre tasche.

 

APPENDICE

“Direttiva case green: il Parlamento Ue approva la proposta di revisione”[1]

 

Tutti i nuovi edifici europei dovranno essere a emissioni zero a partire dal 2028. E quelli residenziali dovranno raggiungere, come minimo, la classe di prestazione energetica E entro il 2030 e D entro il 2033. Sono questi i due passaggi chiave della proposta di revisione della direttiva Ue sulla prestazione energetica nell’edilizia, approvata dal Parlamento europeo con 343 voti favorevoli, 216 voti contrari e 78 astenuti.

 

Sulla carta, l’obiettivo è di ridurre drasticamente le emissioni di gas a effetto serra e il consumo energetico nel settore entro il 2030, al fine di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050. Il punto di partenza, però, è critico: secondo la Commissione europea, gli edifici dell’Ue sono oggi responsabili del 40% del consumo energetico e del 36% delle emissioni di gas a effetto serra. Quindi, per molti Paesi come l’Italia, con un patrimonio edilizio vetusto, la sfida è ancora più difficile. Gli altri obiettivi della proposta sono: ristrutturare un più ampio numero di edifici inefficienti sotto il profilo energetico e migliorare la condivisione delle informazioni sul rendimento energetico.

 

I punti fermi

Con questo voto, si apre quindi il cosiddetto “trilogo”, una fase di negoziazione tra Paesi dell’Unione e istituzioni europee per giungere a una intesa e, quindi, a un testo comune. Nella proposta, alcuni punti fermi ci sono. Il primo è che tutti i nuovi edifici europei dovranno essere a emissioni zero a partire dal 2028. Per i nuovi edifici occupati, gestiti o di proprietà delle autorità pubbliche la scadenza è fissata al 2026. Tutti i nuovi edifici per cui sarà tecnicamente ed economicamente possibile dovranno inoltre dotarsi di tecnologie solari entro il 2028, mentre per gli edifici residenziali sottoposti a ristrutturazioni importanti la data limite è il 2032.

 

Sempre secondo la posizione del Parlamento europeo, gli edifici residenziali dovranno raggiungere, come minimo, la classe di prestazione energetica E entro il 2030, e D entro il 2033. Per gli edifici non residenziali e quelli pubblici il raggiungimento delle stesse classi dovrà avvenire rispettivamente entro il 2027 (E) e il 2030 (D).

 

Per misurare le differenti situazioni di partenza in cui si trovano i parchi immobiliari nazionali, nella classificazione di efficienza energetica, che va dalla lettera A alla G, la classe G dovrà corrispondere al 15% degli edifici con le prestazioni energetiche peggiori in ogni Stato membro.

Gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche (ad esempio sotto forma di lavori di isolamento o rinnovo dell’impianto di riscaldamento) dovranno essere effettuati al momento dell’ingresso di un nuovo inquilino, oppure al momento della vendita o della ristrutturazione dell’edificio. I Paesi Ue stabiliranno le misure necessarie per raggiungere questi obiettivi nei rispettivi piani nazionali di ristrutturazione.

 

Povertà energetica

La proposta del Parlamento indica che i piani nazionali di ristrutturazione prevedano regimi di sostegno per facilitare l’accesso alle sovvenzioni e ai finanziamenti. Gli Stati membri dovranno allestire punti di informazione e programmi di ristrutturazione neutri dal punto di vista dei costi. I regimi finanziari dovranno prevedere un premio cospicuo per le cosiddette ristrutturazioni profonde, in particolare nel caso degli edifici con le prestazioni peggiori, e sovvenzioni e sussidi mirati destinati alle famiglie vulnerabili.

 

Deroghe

La nuova normativa non si applica ai monumenti, e i Paesi Ue avranno la facoltà di escludere anche edifici protetti in virtù del loro particolare valore architettonico o storico, edifici tecnici, quelli utilizzati temporaneamente, chiese e luoghi di culto. Gli Stati membri potranno inoltre estendere le esenzioni anche a edifici dell’edilizia sociale pubblica in cui le ristrutturazioni comporterebbero aumenti degli affitti non compensati da maggiori risparmi sulle bollette energetiche. Agli Stati membri saranno consentiti, per una percentuale limitata di edifici, di adeguare i nuovi obiettivi in funzione della fattibilità economica e tecnica delle ristrutturazioni e della disponibilità di manodopera qualificata

Nota a margine del testo:

In questo lavoro i dati, i contenuti e le affermazioni citati sono stati raccolti da testi studiati oppure catturati da siti internet attendibili e verificati. Tutti i riferimenti sono citati in bibliografa e sitografia e puntualmente a piè di pagina dove citati. Mi scuso fin da subito per qualsiasi errore e imprecisione nei riferimenti, nei dati, citazioni, affermazioni e descrizioni, se gli errori abbiano in qualche modo urtato la sensibilità del lettore, anche semplicemente per onore di verità. Mi rendo da subito disponibile a effettuare tutte le correzioni necessarie, ponendo in evidenza le inesattezze riportate. Sappiate che la buona fede dello scrivente è garantita

[1] https://www.repubblica.it/economia/rapporti/energitalia/sostenibilita/2023/03/15/news/direttiva_case_green_il_parlamento_ue_approva_la_proposta_di_revisione-392192560/